La Société Civile Immobilière (SCI), dans son essence même, incarne le pilier de la gestion patrimoniale, offrant une structure souple et pérenne pour la détention et la gestion des biens immobiliers. Fondamentalement conçue pour des activités non commerciales, la SCI est destinée à la préservation du patrimoine familial et à la gestion sereine des biens immobiliers des particuliers.
Pourtant, derrière cette image d’instrument de gestion familial se profile souvent une réalité nuancée. En effet, il est des hypothèses extrêmement fréquentes dans lesquelles la SCI sera qualifiée de « professionnelle ». Le critère de qualification dépend de la rédaction de l’objet social dans les statuts : dès lors que cet objet social comprend la mention selon laquelle la SCI a notamment pour activité habituelle la location du ou des biens qu’elle possède, elle sera qualifiée de bailleur professionnel. En revanche, la circonstance que cette dernière n’a pas la qualité de marchand de biens, qu’elle n’est propriétaire que d’un seul lot, qu’elle n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés, qu’elle n’octroie aucun crédit, et la circonstance qu’elle est composée essentiellement de membres d’une seule famille, sont sans influence sur la qualification de SCI en tant que bailleur professionnel.
Cette qualification revêt une grande importance pour la SCI lorsqu’elle signe des baux commerciaux et prend la précaution de solliciter le cautionnement du dirigeant et de l’associé de la société locataire. Ainsi, elle doit respecter un formalisme stricte pour la rédaction de la mention manuscrite du cautionnement, sous peine de nullité. Elle doit également s’assureur que l’engagement de caution est proportionné au patrimoine et revenus des cautions, sous peine de réduction de leur engagement.
De telles sanctions ne sont pas anodines car elles viennent soit compromettre, soit altérer la rentabilité de l’opération immobilière réalisée à travers la SCI, notamment lorsque le bien loué est en cours de financement bancaire. Il est donc recommandé d’être particulièrement vigilant sur ce point.
